Kaufpreis-Aufteilung.com im Test: Gutachten für mehr AfA bei Immobilien

Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann nur den Gebäudeanteil des Kaufpreises steuerlich abschreiben – der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor. Wie dieser Anteil aufgeteilt wird, entscheidet also direkt darüber, wie viel Abschreibung (AfA) pro Jahr geltend gemacht werden kann. Finanzämter orientieren sich häufig an der sogenannten BMF-Arbeitshilfe, einem pauschalen Rechentool, das in vielen Lagen einen vergleichsweise niedrigen Gebäudewert und damit eine niedrige Abschreibung ausweist. Kaufpreis-Aufteilung.com bietet hier ein Gegengewicht: Ein Anbieter, der individuelle Gutachten zur Kaufpreisaufteilung erstellt, die auf einer anerkannten Bewertungsmethode beruhen und dem Finanzamt eine fundierte Alternative zur Pauschalrechnung liefern sollen. Dieser Test schaut sich Leistung, Kosten und Zielgruppe des Angebots genauer an.

Was ist Kaufpreis-Aufteilung.com?

Kaufpreis-Aufteilung.com ist ein spezialisierter Online-Dienst, der für Käufer und Eigentümer von Bestandsimmobilien Gutachten zur Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude erstellt. Zielgruppe sind vor allem Vermieter, die eine Immobilie als Kapitalanlage halten, sowie Käufer, die die Aufteilung bereits im Kaufvertrag steuerlich günstig festschreiben wollen. Das Verfahren basiert auf dem sogenannten umgekehrten Ertragswertverfahren, einer vom Bundesfinanzhof anerkannten Methode, die den Gebäudewert differenzierter berechnet als die vereinfachte BMF-Arbeitshilfe. Laut eigenen Angaben hat der Anbieter bereits mehr als 15.000 Objekte bewertet und ist bundesweit in über 470 Städten aktiv. Die Gutachten werden von zertifizierten Sachverständigen erstellt, die von Finanzämtern grundsätzlich als sachverständige Stellungnahme akzeptiert werden müssen – eine reine Vor-Ort-Begutachtung ist dabei in der Regel nicht erforderlich, da die Bewertung überwiegend anhand vorliegender Objektdaten erfolgt. Der gesamte Prozess läuft online ab, von der ersten Einschätzung bis zur Übergabe des fertigen Gutachtens.

Konditionen und Kosten im Überblick

Die erste Einschätzung ist kostenlos: Interessenten erhalten unverbindlich eine Prognose, ob sich ein Gutachten für ihre Immobilie überhaupt lohnt. Erst danach fällt das eigentliche Honorar an, das sich nach Angaben auf der Anbieter-Website (Stand: Preisliste gültig bis Ende Juli 2026) am Kaufpreis der Immobilie staffelt: Bei einem Kaufpreis bis 250.000 Euro liegt das Netto-Honorar bei rund 595 Euro, bis 500.000 Euro bei etwa 795 Euro, bis 750.000 Euro bei rund 995 Euro, bis 1 Million Euro bei etwa 1.195 Euro und darüber bei rund 1.395 Euro netto – jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer. Enthalten sind ein erster Entwurf per E-Mail sowie eine Überarbeitungsrunde; das fertige Gutachten umfasst nach Anbieterangaben typischerweise 10 bis 15 Seiten. Bei mehreren Objekten gewährt der Anbieter Mengenrabatte, die laut Website je nach Anzahl der beauftragten Gutachten gestaffelt sind. Die Bearbeitungszeit wird mit 4 bis 6 Wochen angegeben. Zentral ist die Geld-zurück-Garantie: Wird das Gutachten vom Finanzamt letztlich nicht anerkannt, erstattet der Anbieter nach eigenen Angaben das vollständige Honorar. Diese Zahlen stammen von der Anbieter-Website selbst und sind nicht unabhängig verifiziert, wirken aber transparent und nachvollziehbar dargestellt.

Methode und Rechtsschutz als Unterscheidungsmerkmal

Der entscheidende Unterschied zu einer Aufteilung nach der BMF-Arbeitshilfe liegt in der Methodik. Während die Arbeitshilfe ein grobes, bundesweit einheitliches Rechenschema ist, das in der Praxis oft zu niedrigen Gebäudewerten führt, verwendet Kaufpreis-Aufteilung.com das umgekehrte Ertragswertverfahren. Dabei wird vom tatsächlichen Kaufpreis ausgegangen und der Bodenwert anhand von Bodenrichtwerten abgezogen, sodass der verbleibende Gebäudewert realistischer und – nach Angaben des Anbieters – im Schnitt deutlich höher ausfällt als bei der Pauschalmethode. Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen bestätigt, dass Finanzämter ein plausibles Gutachten nicht einfach unter Verweis auf die Arbeitshilfe verwerfen dürfen. Genau hier setzt der zweite Baustein an: Sollte das Finanzamt das Gutachten trotzdem ablehnen, übernimmt der Anbieter laut eigener Darstellung die Kosten für den Einspruch beziehungsweise Rechtsweg, kombiniert mit der bereits erwähnten Geld-zurück-Garantie. Nach Angaben des Unternehmens wurde bislang kein von ihm formulierter Einspruch endgültig abgelehnt – eine Zahl, die sich naturgemäß nicht unabhängig nachprüfen lässt, aber das Geschäftsmodell des Anbieters erkennbar auf Erfolgsbasis absichert.

Vor- und Nachteile

Positiv fällt auf, dass das Angebot mit einer kostenlosen Ersteinschätzung startet, sodass Interessenten vor jeder Zahlung wissen, ob sich ein Gutachten überhaupt lohnt. Die transparente, am Kaufpreis gestaffelte Preisliste erleichtert die Kalkulation, und die Kombination aus Geld-zurück-Garantie und übernommenen Rechtskosten bei Ablehnung reduziert das finanzielle Risiko erheblich. Die zugrunde liegende Methode ist rechtlich anerkannt und nicht einfach eine Marketingbehauptung. Auf der anderen Seite handelt es sich um ein reines Online-Verfahren ohne physische Vor-Ort-Begutachtung, was bei sehr speziellen Objekten theoretisch zu Ungenauigkeiten führen könnte. Die genannten Erfolgs- und Ersparniszahlen stammen ausschließlich vom Anbieter selbst; unabhängige Kundenbewertungen oder Vergleichstests Dritter waren zum Zeitpunkt der Recherche kaum auffindbar. Zudem lohnt sich das Gutachten erst ab einer gewissen Kaufpreishöhe beziehungsweise Haltedauer, da dem Honorar von mehreren hundert Euro ein tatsächlicher Steuervorteil gegenüberstehen muss, der je nach individueller Steuersituation unterschiedlich ausfällt.

Für wen sich Kaufpreis-Aufteilung.com eignet

Das Angebot richtet sich in erster Linie an Eigentümer und Käufer vermieteter Bestandsimmobilien, die die Abschreibung optimieren möchten – etwa private Kapitalanleger, aber auch Investoren mit mehreren Objekten, für die Mengenrabatte greifen. Besonders sinnvoll erscheint der Dienst für Käufer, die die Aufteilung noch vor Unterschrift im Kaufvertrag festschreiben wollen, sowie für bestehende Eigentümer, deren bisherige Aufteilung ausschließlich nach der BMF-Arbeitshilfe erfolgte und dadurch möglicherweise zu niedrig ausfällt. Weniger relevant ist das Angebot für selbstnutzende Käufer, da bei einer selbst bewohnten Immobilie keine Abschreibung anfällt und sich das Honorar entsprechend nicht amortisiert. Auch bei sehr geringen Kaufpreisen sollte vorab über die kostenlose Ersteinschätzung geprüft werden, ob der zu erwartende Steuervorteil das Honorar übersteigt.

Ablauf und Absicherung

Der Prozess ist mehrstufig aufgebaut: Auf die kostenlose Ersteinschätzung folgt bei Beauftragung die digitale Erfassung der objektrelevanten Daten, anschließend die Erstellung des Gutachtens innerhalb der angegebenen vier bis sechs Wochen. Kunden erhalten zunächst einen Entwurf, der einmal überarbeitet werden kann, bevor das finale Dokument übergeben wird. Für die Absicherung sorgen die bereits genannte Geld-zurück-Garantie sowie die übernommene Rechtsvertretung im Streitfall mit dem Finanzamt. Angaben zu einem klassischen Kundenservice-Kanal wie Telefonhotline oder Chat sind auf der Website nicht prominent aufgeführt; die Kommunikation läuft in erster Linie digital über das Auftragsformular und E-Mail.

Häufig gestellte Fragen

Lohnt sich ein Gutachten auch bei kleineren Immobilien? Das lässt sich pauschal nicht beantworten, da der Nutzen vom individuellen Verhältnis zwischen Honorar und zu erwartendem Steuervorteil abhängt – genau dafür bietet der Anbieter die kostenlose Ersteinschätzung an, bevor Kosten entstehen. Was passiert, wenn das Finanzamt das Gutachten nicht anerkennt? Laut Anbieter greift dann die Geld-zurück-Garantie, zusätzlich übernimmt das Unternehmen die Kosten für einen Einspruch beziehungsweise das weitere rechtliche Verfahren. Ist das Gutachten für jede Immobilienart geeignet? Der Dienst richtet sich in erster Linie an vermietete Bestandsimmobilien mit Abschreibungspotenzial; bei selbstgenutztem Wohneigentum entfällt der steuerliche Nutzen, weshalb sich ein Gutachten dort in aller Regel nicht rechnet.

Fazit

Kaufpreis-Aufteilung.com adressiert ein reales steuerliches Problem mit einer rechtlich fundierten Methode und einer für Kunden risikoarmen Preisgestaltung: kostenlose Vorabprüfung, gestaffeltes Honorar sowie Geld-zurück-Garantie samt Rechtsschutz bei Ablehnung. Die Kernzahlen zu Erfolgsquote und Ersparnis stammen allerdings ausschließlich vom Anbieter selbst und sind nicht unabhängig bestätigt. Für Vermieter mit größerem Abschreibungspotenzial und für Käufer, die die Aufteilung frühzeitig festschreiben wollen, ist das Angebot dennoch eine nachvollziehbare Option – eine unverbindliche Ersteinschätzung vorab kostet nichts und schafft Klarheit, ob sich der Aufwand tatsächlich lohnt.